Classiquement, le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur, souvent une personne âgée, cède son bien immobilier à un acheteur qui paie une somme d'argent au moment de la vente et règle une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Une version plus moderne du viager est aujourd’hui plébiscitée, le viager sans rente, qui offre de multiples avantages et quelques inconvénients.
Qu’est-ce qu’une vente en viager sans rente ?
Le viager répond au besoin des seniors de monétiser leur patrimoine immobilier pour améliorer leur train de vie à la retraite ou pour financer le coût d’une dépendance. Dans un viager traditionnel avec rente, le vendeur reçoit un capital (appelé bouquet) et une rente viagère périodique jusqu'à la fin de sa vie. Avec la vente en viager sans rente, le vendeur reçoit la totalité du prix le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Juridiquement parlant, il s’agit donc d’une vente en pleine propriété dans laquelle le vendeur, comme dans un viager classique, conserve le droit de rester vivre chez lui pour toute sa vie (droit d’usage et d’habitation viager). Le viager sans rente s’adresse aux personnes qui ont immédiatement besoin d'une somme d'argent pour financer leur retraite ou pour réaliser un projet personnel. Il est particulièrement intéressant pour les séniors qui ont des enfants (sécurisation de la valeur d’héritage, possibilité de réaliser des donations avec la somme reçue lors de la vente), pour les propriétaires qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires ou pour ceux qui veulent écarter l’aléa viager (pari sur la durée de vie). Le viager sans rente est aussi parfaitement adapté aux propriétaires de biens exceptionnels (il y a peu d’acquéreurs sur le marché qui peuvent régler un bouquet important et une rente élevée). Cependant, il est important de noter que le viager sans rente comporte des risques pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Il convient donc de bien évaluer la situation avant de se lancer dans une telle transaction.Les avantages du viager sans rente, pour le vendeur et pour l’acheteur
Le viager sans rente a un bel avenir, car il supprime le frein principal du viager classique : l’aléa de la durée de vie (risque financier pris par le vendeur comme par l’acquéreur). Le viager sans rente offre plusieurs avantages pour le vendeur :- Règlement unique et immédiat du prix : le vendeur reçoit un capital en échange de son bien immobilier et n’a pas à attendre les paiements périodiques sous forme de rente viagère. Il peut tout de suite financer ses projets ou ses dépenses (voyages, soins médicaux…).
- Plus de charges d’entretien du bien : le vendeur est assimilé à un locataire à vie. Il ne paye plus la taxe foncière ni les travaux ou les dépenses exceptionnelles. En copropriété, il reste redevable des seules charges appelées auprès des locataires.
- Vente moins fiscalisée qu’un viager classique : la vente en viager sans rente est exonérée d’impôt pour la résidence principale et pour les autres biens détenus depuis plus de 30 ans. Alors que les rentes viagères sont imposables à l’impôt sur le revenu.
- Si le vendeur en viager sans rente doit quitter définitivement son logement en abandonnant son droit d’usage et d’habitation, une contrepartie financière peut être prévue.
- Pas de pari sur le décès du vendeur.
- Pas de surprise quant au coût global de l’investissement (le règlement d’une rente viagère sur une durée incertaine est écarté).
- Pas de contestations des héritiers au moment du décès du vendeur.
- Pas de risque d'inflation à supporter : dans le viager traditionnel, la rente viagère est le plus souvent indexée sur l'inflation pour s'adapter à la hausse du coût de la vie. Cela peut être onéreux pour l'acheteur, qui doit régler des rentes de plus en plus élevées. Avec le viager sans rente, l’acquéreur n'a pas à s'inquiéter de l’inflation.
Les principaux inconvénients du viager sans rente
Le viager sans rente peut sembler une solution attrayante pour les personnes âgées ou pour les investisseurs mais certaines contraintes sont à prendre en compte avant de choisir cette option. Voici quelques-uns des inconvénients les plus courants du viager sans rente :- Perte de contrôle : le viager sans rente implique la vente du bien immobilier, ce qui signifie que le vendeur perd la main sur la propriété. Cela peut être problématique pour les vendeurs qui souhaitent conserver un certain niveau de contrôle sur leur bien immobilier, ou qui souhaitent léguer leur propriété à leurs descendants.
- Si le vendeur vit longtemps, il risque d’épuiser le capital reçu au moment de la vente et de se retrouver sans ressources financières pour couvrir ses besoins. Le viager sans rente, par construction, n’apporte pas la sécurité de la rente viagère (revenu complémentaire, bouclier contre l’inflation, protection du conjoint survivant).